임차권등기명령신청과 이사는 언제? 이후가 더 중요한 보증금반환 정보

집주인이 보증금을 계약만료일에 돌려주지 못할 것 같다고 합니다. 그럼 임차권등기명령 신청은 언제 할 수 있는 걸까요? 보증금 미반환 시 임차권등기설정은 알지만 언제하는지, 신청만 하면 끝나는건지 등기 후 뭘해야 할지 알고 계신가요? 임차권등기 설정을 했다고 해서 보증금 반환이 보장되는 것이 아닙니다. 본 글에서  임차권등기 설정 전 후의 주의사항과 보증금 반환까지 대응방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

본 글에서는 임차권등기명령 신청 후 보증금을 돌려받기까지 많이들 궁금해하시는 내용을 위주로 말씀드립니다. 보통 보증금을 못돌려받게 되면 임차권설정을 해야한다는 것까지는 잘 아시지만 설정 이후 보증금을 받아내는 과정까지는 잘 몰라서 임차권등기명령 신청 후 다 끝난줄 알다가 예상치 못한 닥친 상황에 당황하시는 경우가 많습니다. 또 임차권등기명령신청을 하면 즉시 임차권설정이 되는 것으로 잘못 알고 계시는 분들도 많지요. 

 

 

1. 임차권등기명령신청과 임차권설정

       

임차권등기명령신청과 임차권설정(임차권등기)은 다릅니다.

임차권등기명령신청을 한다고 즉시 임차권설정이 되는 것이 아닙니다. 임차권등기명령신청은 임차권 설정을 하게 해달라는 법원의 명령, 허락을 득하여 마치 소송을 진행하여 판결문을 받는 것과 같이 판결문과 동일한 효력을 지닌 '결정문'을 받게되는 약식 절차이고, 이 결정문이 나오면 관할 등기소에서 부동산등기부에 임차권을 등기하는 것입니다.

 

이것을 소송으로 하면 매우 긴 시간이 소요되므로 약자인 임차인의 시간과 비용을 줄이도록 등기설정까지 법원이 빠르게 해결해 주는 제도가 임차권등기명령신청인 것이죠. 임차권등기명령 신청 방법과 절차는 아래 글을 참고하세요

보증금 안돌려줄때 대처방법 - 임차권등기명령 신청 및 임차권설정

임차권등기의 취지

임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태로 주택이나 상가를 비우게 되면 우선변제권을 상실하게 되므로, 임차권등기의 취지는 이렇게 이사 나가야 하는 임차인을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사갈 수 있게 해주는 제도인 것입니다. 

 

임차권등기명령신청 제도란

 

 

 

 

2. 임차권등기 신청은 언제?    

  임차권등기명령 신청 시기

임차권등기명령을 신청할 수 있는 시점은 계약 만료 후 입니다. 계약종료일에 보증금을 못받으면 그날부터 신청 가능합니다. 계약만료 이전까지는 집주인에게 보증금반환 의무가 없으며 계약이 만료되는 시점에 전세금반환의무가 생기기 때문이지요.

 

임차권등기명령 신청을 하려면 두가지 조건에 해당되어야 합니다. ①임대차가 끝난 후, ②보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항). 

 

그러므로 당연히 임차계약이 종료되기 이전에 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 것을 미리 알게되어도 계약 종료 이전에 미리 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다. 미리 신청해도 법원에서는 아직 임차계약 종료되지 않음을 이유로 보정명령(서류보완)을 내리므로 번거로워집니다. 

 

이사나가는 시점과 임차권등기명령 신청시점, 설정시점도 같을 필요가 없습니다. 오히려 임차권이 설정되기 전에 전출하게 되면 권리를 보장받지 못하게 됩니다. 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사가면 안되고 부동산 등기부에 임차권이 등재되었는지 반드시 확인한 후에 이사를 가야합니다. *여기서 이사를 나간다는 의미는 다른 주거지로 전입신고를 하면 안된다는 뜻입니다. 

 

 

 

 

3. 임차권등기 완료까지 걸리는 시간

임차권등기 설정까지 소요기간

서류 상의 문제가 없다면 임차권등기명령 신청 후 등기설정까지 처리기간은 약 10일 이내입니다, 법원이 신청서나 신청요건에 부족함이 있다 판단하면 보정명령으로 서류와 내용의 보완을 요구합니다. 또 처리기간은 해당법원의 담당자가 처리하는 속도에 따라 달라지기도 하여서 제출서류 문제없을 시 빠르면 신청후 3~4일에도 결정되고, 보정명령으로 서류보완도 하고 담당자가 느리면 2주 정도도 걸립니다.

 

이렇게 결정이 되면 임대인과 임차인에게 임차권등기 결정정본(결정문)이 송달됩니다. 각자에게 우편으로 보내집니다. 예전에는 임대인, 임차인이 모두 결정정본을 받은것이 확인되야지만 임차권 등기를 할 수 있었는데 이제는 임대인이 받지 않아도 임차권등기를 하도록 개정되었습니다. (*2023년 7월 19일 기준법 개정)

 

그리하여 결정문이 나오면 등기촉탁으로 넘어갑니다. 법원이 관할등기소에 등기를 해주라고 전달하여서 부동산등기에 임차권이 있음을 등기하게 되는 것입니다. 법원의 등기촉탁 후 관할등기소에서 처리하여 전산으로 확인가능 하기까지 2~4일 소요됩니다. 등기촉탁 후 등기처리 현황을 '법원 인터넷등기소' 사이트에서 조회해 볼 수 있습니다. 

 

대법원등기소 등기처리현황 조회

 

 

 

 

4. [중요] 임차권등기 후 보증금반환은?

보통 임차권이 등기되면 임대인으로부터 합의 연락이 오게 되고 결국 보증금 반환을 받게 되지만, 임대인이 연락두절이어서 인지하지 못했거나 혹은 임대인이 상황파악을 했어도 진정 반환능력이 되지 않아 못돌려주는 상황도 발생할 수 있습니다. 또 보증금 반환을 받더라도 일부금만 반환받고 쪼개어 갚는다고 하거나, 보증금을 법원에 공탁해버리는 골치아픈 경우도 있습니다. 법원을 통해 찾아가라는 것이지요. 대표적인 사례별로 설명드리겠습니다.  

￭ 임대인이 보증금반환 연락 시

돌려받는 시점과 반환 금액, 반환 방법을 잘 합의하셔야 합니다. 바로 잘 돌려주면 다행이지만 여러가지 사정을 대며 일부금액만 반환하고 쪼개어 반환하겠다 하거나 인도하는 주택이나 상가의 상태에 대해 트집을 잡으며 원상복구 비용을 제하고 주겠다고 하는 경우도 있습니다. 

 

이럴 때는 임차권설정 해제(말소)를 가지고 대응할 수 있습니다. 임차권설정 해제(말소)를 임대인이 직접 하려면 절차가 매우 번거롭고 시간이 많이 소요되기 때문에 이 부분을 어필하여 임차권설정 해제를 즉시 해주거나 혹은 해제(말소)를 해주지 않고 집주인이 직접 하게 함으로써 최대한 손해를 보상받을 수 있는 유리한 입장을 취할 수 있습니다. 

 

 

￭ 임대인이 무대응, 연락두절 시

임차권등기설정 후에도 임대인의 연락이 없는 경우가 있습니다. 맘대로 하라며 똥배짱인 경우도 있고 아예 연락이 두절된 경우도 있지요. 안타깝지만 이때는 임대인을 상대로 임대차보증금반환소송을 진행하는 수 밖에 없습니다. 판결을 받아서 부동산강제경매를 신청해야 합니다. 

 

이런 상황이 되지 않게 계약종료 최소 한달 전에는 보증금반환이 잘 이루어질지 상황을 미리 판단하시는 것이 좋습니다. 계약해지 의사를 밝혔는데 무대응이거나 연락이 닿지 않는 등 뻔히 제대로 반환받지 못할 것으로 예상되는 경우는 임차권설정보다도 먼저 전자소송으로 지급명령신청을 하시는 것을 추천합니다.

 

지급명령신청은 계약만료로 돌려받아야 하는 보증금을 반환해달라는 약식절차이지만 판결문과 동일한 효력으로 강제집행까지 가능하여, 임차권설정 후에도 보증금반환이 안될 시 소송으로 가야하는것에 비해 더 빠르게 상황을 진행시킬 수 있습니다. 지급명령신청에 대해 자세한 정보는 아래 링크 참고하세요.

 

지급명령신청 자세히 보기

  

 

 

￭ 임대인이 보증금을 공탁했을 때

어떤 임대인들은 법원에 보증금을 공탁하는 경우가 있습니다. 공탁이란 쉽게 얘기하면 반환해야할 보증금을 법원에 맡겨두는 것입니다. 공탁으로 반환할 경우, 집주인은 법원에 돈을 맡김과 동시에 바로 보증금반환 의무로부터 자유로워집니다. 세입자의 수중에 돈이 돌아가지 않았어도 말이지요. 공탁을 하는 이유는 임차권등기를 한 임차인을 괴롭히기 위함일 때도 있고 돌려주는 보증금에서 이런저런 비용을 제하여 조금이라도 금액을 낮추기 위함일 때도 있습니다.

 

의도는 각자 다르겠지만 이렇게 임대인이 공탁을 해올 경우, 번거롭게도 필요서류들을 준비해 법원으로 돈을 찾으러 가야합니다. 그렇게 돈을 찾으러 갔는데 막상 공탁된 금액이 원금보다 적을 수도 있습니다. 화가나도 그 금액이 원상복구 등 잡다하게 청구해 소액을 제한거라면 대부분 그냥 받아갑니다. 속상해도 그냥 빨리 끝내는게 정신건강에 좋겠죠.

 

하지만 임차권설정 비용도 들었고 법적으로 소요비용은 임대인에게 청구할 수 있는 점, 또 제때 반환받지 못하여 피해를 본 금액이 있다면 공탁소에 이의신청을 하시면 됩니다. 

 

 

 

5. 주의사항 및 자주 묻는 질문

￭ 계약종료 전 미리 신청할 수 있나?

앞서 설명드린대로 집주인이 보증금 못줄 것 같다해서 맘대로 설정할 순 없습니다. 계약이 만료되는 시점에 보증금 반환이 안될 시 신청할 수 있습니다. 주의할 점은 사전에 반드시 계약해지 의사표시를 해야한다는 점입니다. 의사표시 안하고 가만있다가 묵시적 갱신되면 임차권등기설정 어려울 수 있습니다. 계약기간이 끝나기 3개월 전 쯤 미리 계약해지 의사를 서면이나 카톡, 문자 등으로 통보하세요. 

 

￭ 보증금 받을 때까지 거주해도 되나?

임차권등기는 세입자가 이사해야 한다는 조건이 있으나 무조건 집 비워줄 필요는 없습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되지만 월세로 계약한 경우는 계약 종료 후 추가로 더 머문 기간만큼 사용료를 납부하게 되며, 임차권설정의 장점인 보증금반환 지연이자 지급에서 추가로 거주한 기간만큼은 계산 시 제외됩니다.

 

￭ 보증금반환 전 이사 시 집열쇠 줘야하나?

임차권등기 후 이사를 나간다면 집 비번이나 열쇠를 돌려주는 것이 맞습니다. 이미 부동산등기부에 기재된 이상 열쇠/비번을 돌려주는 것으로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 하지만 이사 후에도 열쇠/비번을 돌려주지 않는다면 점유로 인정되어 월세인 경우는 월세를 납부하게 되며, 주의할 점은 열쇠/비번을 안주는 등 새로운 세입자를 구하는데 비협조한 경우 지연 이자를 받을 수 없다는 대법원의 판결이 있습니다. 

 

￭ 거주 중 보증금 받으면 즉시 나가야하나?

임차권 등기 후 보증금을 받을 때까지 거주 중이었는데 임대인이 전세금을 반환해올 경우, 즉시 나가지 않아도 괜찮습니다. 언제 반환될지 모르는 상황에서 머물고 있었다면 계획을 세우기 힘든 상황이므로 당연히 반환 받은 후 거주지 알아보고 이사가면 되는 것입니다. 다만 월세 계약인 경우는 나갈 때 추가일수 월세를 일할 계산해 지불해야 하며 보증금반환 지연이자 계산 시 거주한 기간만큼은 지급 제외됩니다.

 

￭ 보증금반환 지연이 뻔히 예상될 때 

막연히 어떻게든 받겠지, 임차권설정하면 되겠지 생각만 하시면 안됩니다. 임차권설정은 이사를 나가도 우선변제권을 보호받는 제도인 것 뿐이지 원활한 보증금 반환을 보장하는 것이 아닙니다. 힘겨운 싸움이 될 수도 있고 많은 시간을 소모할 수 도 있으므로 사전에 보증금반환 보증보험이나 보증금반환 대출 등 금전적 대책 및 거주 대안을 세워두는 것이 안전합니다. 임차권등기와 동시에 지급명령신청도 고려해 보세요. 때로는 처음부터 본 소송을 준비하시는 것이 유리할 수도 있습니다.

 

￭ 미반환 보증금의 지연이자 지급 

임차권등기의 장점은 보증금반환이 연체된 만큼 지연이자도 받을 수 있다는 점인데요. 계약이 종료된 후 거주한 기간만큼은 지연이자를 받을 수 없다는 점 유의하세요.

 

 

 

 

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