임차권등기란 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으려 할때 해당 부동산에 임차권을 설정하는 것을 말합니다. 이는 보증금 돌려 받는 대처방법의 제일 첫번째 단계입니다. 임차권은 보증금 미반환 상황에서 이사를 나가야할 때 대항력과 우선변제권을 유지해 우리의 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있도록 도와줍니다.
임대차보호법 개정으로 2023년 7월 19일 부터는 법원의 결정이 있은 후 임대인에게 송달되었는지 여부와 상관없이 바로 임차권등기설정이 가능해졌습니다.
목차
1. 임차권등기명령
부동산 등기부에는 소유자에 대한 정보와 해당 부동산을 사용하고 있는 사람과 이에대한 정보나 담보 설정의 내용들에 대한정보를 기록하게 되어 있습니다. 소유자에 대한 정보는 등기부의 갑구 항목에 소유권에 표시되어 있고 부동산을 사용하고 있는 사람에 대한 정보는 을구 항목의 지상권, 지역권, 전세권의 이름으로 등기가 되어 있습니다. 그리고 담보에 대한 내용은 유치권, 근저당권의 이름으로 설정되어 있습니다.
￭ 임차권설정 (임차권등기)
임차권등기란 본래 등기부에는 이러한 내용들만 등기하도록 되어 있지만 계약이 정상적으로 종료 했음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려 받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 결정으로 세입자의 임차권도 등기하는것을 말합니다. 이로써 임차인은 해당 부동산에서 거주하고 있지 않더라도 등기된 임차권을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금 회수에 유리한 상황을 만들어 갈 수 있습니다.
￭ 대항력이란
대항력이란 부동산에 대해 가지고 있는 권리를(여기서는 임차권) 주장할 수 있는 힘을 말하고 우선변제권이란 경매를 통해 해당 부동산이 현금으로 바뀌게 되면 다른 사람들보다 먼저 그 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
￭ 임차권등기명령이란
임차권등기명령이란 임차권을 등기할 수 있도록 법원에 신청을 하면 법원이 심사를 한후 그렇게 하라고 내려지는 결정을 말합니다.
2. 임차권등기명령 신청조건
임차권등기명령 신청에는 몇가지 조건이 필요합니다. 첫째는 임대차계약이 종료되어야 합니다. 계약기간이 만료되어 해지되는것은 물론 합의에 의해 해지되는경우도 해당됩니다. 두번째는 보증금을 돌려받지 못해해야 합니다. 이는 보증금 전액을 돌려 받지는 못하는 경우는 당연 해당되고, 일부 못받아도 해당됩니다. 이 두가지 조건이 충족되면 법원에 가서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
3. 신청방법 및 절차
법원에 처음 가시는 분들은 무섭고 어렵게 느껴져서 처음에 가면 뭐부터 해야 할지 두려울수도 있습니다. 하지만 걱정할 필요 없습니다. 해당 부동산 지방법원 또는 지원에 가셔서 민원신청실로 가시면됩니다. 아니면 그냥 지나가는 직원에게 임차권설정하러 왔다고라고 하면 어디라고 가라고 애기해 줄겁니다. 신청하는 곳에 가면 거의 모든 서류들이 구비되어 있습니다. 임차권등기명령도 이름은 조금 다르더라도 각법원에 미리 신청서들이 다 준비되어 있습니다. 여러가지 소송에 관한 서류들도 다 준비되어 있습니다.
￭ 신청시 준비서류와 비용
임차권등기명령 신청시 필요한 서류에는 부동산등기사항전부증명서(단어가 길지만 부동산 등기부입니다.), 임대차 사실과 보증금액 확인할 수 있는 증명서( 임대차 계약서), 확정일자 와 전입을 증명할 수 있는 서류를 주민센터에서 발급받으셔서 가시면 됩니다.
신청비용의 청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. (주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).
- 주택임차권등기명령신청서 1부.
- 계약서 사본 1부 (확정일자를 받은 경우, 확정일자가 보이도록 복사)
- 주민등록등(초)본 1통 (주민등록상의 전입일자가 있는 등(초)본)
- 건물등기시항증명서 1통 (전국의 등기과(소)에서 발급)
- 부동산 목록 5부 (별지로 첨부)
- 송달료 3회분(영수증 첩부) : 송달료는 법원 구내은행 또는 지정 수납은행에 납부
- 임대인 또는 임차인이 1명 추가될 때마다 3회분의 송달료 추가 납부 - 대한민국정부수입인지: 2,000원 (우체국, 법원 구내은행)
- 등록세 3,000원 (월세인 경우 월세의 1000분의2 또는 3000원 중 큰 금액)
- 교육세: 등록세액의 20% 금액
- 등기촉탁수수료(대법원등기수입증지): 3,000원 (법원 구내은행, 등기소)
￭ 신청취지 및 신청이유 작성 예시
아래는 임차권등기명령 신청 시 작성해야 하는 신청취지와 신청이유 예시입니다. 신청취지는 쉽게 말해 요구사항이라고 보면 됩니다.
[신청 취지]
별지 목록 기재의 부동산에 대하여 주택임차권등기를 명한다 라는 결정을 구합니다.
1. 임대차계약일자 : 2022년 9월 10일
2. 임차보증금액 : 금 10,000,000원 , 차임 1,000,000원
3. 주민등록일자 : 2021년 9월 10일
4. 임차 범위: ~
5. 점유개시일자: 2021년 9월 10일
6. 확정일자 : 2021년 9월 11일
[신청 이유]
신청인과 피신청인 사이에는 2021년 8월 10일에 임차기간 2021년 9월 10일부터 2023년 9월 10일까지 위의 임차보증금 10,000,000원과 월차임 1,000,000원으로 임대차계약을 했으나 위 계약에 대한 갱신 없이 기간이 만료 하였음에도 불구하고 피신청인은 보증금 반환 의무를 미루고 현재까지 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 보증금을 반환받지 못하고 다른 곳으로 이사를 해야 하므로 본 신청에 이른 것입니다.
￭ 임차권등기명령신청서 양식
4. 신청 후 임차권설정 (2023 개정안 기준)
￭ 임차권등기명령 신청 후
이렇게 신청을 하고 나면 별일이 없으면 임차권등기명령 결정이 납니다. 하지만 임차권등기명령 결정이 난다고 임차권등기가 되는 것이 아니며 이 결정문이 피신청인 즉 임대인에게 전달이 되어야만 법적효력이 생기며 그때 임차권설정을 할 수 있었기에 임대인은 일부러 받지않는 경우도 많았습니다.(폐문부재, 수취인부재, 임대인사망 등)
2023년 7월초까지는, 이렇게 집주인에게 송달이 안될 경우는 임차권등기명령 결정이 나더라도 임차권설정을 하기 어려웠습니다. 임대인이 사망한 경우도 상속인이 결정될 때까지 기다려야 하는 수 밖에 없었고 누가 진짜 상속인인지 확인하는데도 많은 시간을 낭비해야 했습니다.
하지만 임대차 보호법 개정으로 2023년 7월 19일부터는 임차권등기명령 결정이 나오면, 그 결정문이 임대인에게 송달되었는지 여부와 상관없이 즉시 임차권등기를 설정할 수 있도록 법이 바뀌었습니다. 그리고 기존의 재송달을 해야했던 조건을 한번으로 줄여서 바로 공시송달 가능케 만들었습니다. 또 법원이 등기서류를 발송한 때에 송달한 것으로 간주하는 발송송달도 가능케 했습니다.
또 임대인이 사망 시에는 상속인들이 소유권이전 등기를 하기 전이라도, 임차인이 상속인들에 대해 임차권등기를 신청할 수 있게 하므로써 임차인의 피해를 줄이고 거주 이전의 자유를 더 보장하게 되었답니다. 이는 전세대란으로 인해 2023년 10월부터 시행할 법안을 3개월 앞당겨 시행하게 된 것입니다.
￭ 임차권설정 내용
임차권 설정으로 해당 주택/건물의 부동산등기부 상에 기재되는 내용은 다음과 같습니다.
- 임대차의 목적이 주택(또는 건물)의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
- 임차보증금액
- 차임(차임 약정이 있는 경우)
- 임대차계약체결일자
- 주민등록일자(주택임대차) 또는 사업자등록신청일자(상가건물임대차)
- 점유개시일자
- 확정일자
임차권등기명령 제도의 더 상세한 정보는 법제처의 생활법령정보 사이트에서 확인해 보실 수 있습니다.
5. 등기설정 후 보증금 반환방법
임창권등기를 설정하는 것은 일단 반환 받지 못한 보증금에 대하여 해당 부동산을 담보 설정하는것과 같습니다. 따라서 임차권등기를 설정했다고 하더라도 바로 보증금을 받을 수 있을지는 상황마다 다릅니다. 일단 임차권이 설정되면 이후 다른 임차인이 세를 들어 들어올 가능성이 거의 없기 때문에 자진해서 보증금을 돌려줄 수도 있습니다.
하지만 처한 상황마다 다르므로 임차권등기 설정만을 믿고 보증금 회수를 미루면 안됩니다. 임차권등기만으로는 보증금을 반환받기 위한 강제집행을 할 수 있는 힘이 없습니다. 등기부에 등록은 되지만 가처분이나 압류와 같이 강제집행할 수 있는 법적 효력은 없기 때문입니다.
임차권등기명령 신청 후 설정까지 걸리는 시간, 임차권을 설정한 후엔 뭘해야하는지. 주의사항과 보증금 반환까지 대응에 대한 자세한 내용은 아래 글 참고하세요
임차권등기명령 신청은 언제 해야하나? 설정 후 이사, 보증금반환 및 주의사항
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본 글은 일반적인 정보를 참고 목적으로 한해 제공하고 있으므로 다양한 사안과 본인의 상황에 맞는 정확한 내용은 법률상담을 받아보세요.
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