깡통전세 전세사기 대책 - 보증금 반환 위한 주의사항 (깡통전세 확인)

전세사기나 깡통전세로 보증금을 잘 돌려받을 수 있는지 걱정이 많습니다. 깡통전세 여부 확인방법, 전세사기 유형과 피해 예방 방법, 보증금 반환을 위한 대책, 무료 상담지원 받을 수 있는 곳, 전세 계약 전후 주의해야 할 점을 알려드립니다.

 

 

 

목차

 

 

1. 깡통전세 / 전세사기

깡통전세와 역전세는 집값보다 전세가가 낮아지며 전세보증금 반환이 어려워진 상황으로 발생되는 것이고, 전세사기는 임차인의 보증금을 갈취하기 위해 임대인과 부동산, 시행사 등이 공모하여 사기를 치려는 계획적, 고의적 의도가 분명한 점에서 차이가 있지만 결과적으로 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어렵게 되거나 보증금을 잃는 상황에 처하게 되는 점에서 동일하며 안전한 보증금 반환을 위해 계약 시 부터 매우 주의해야 합니다.

 

 

 

2. 전세사기 유형

• 집주인 아닌 대리인이 나타나 이중계약을 하는 경우
• 깡통전세를 계약하는 경우
• 하나의 주택을 여러명의 세입자와 중복 계약
• 신탁 사기 

내가 살집이 깡통전세인지 바로 확인해 보세요.

전국 깡통전세 간편확인 사이트와 경기도에서 개설한 경기도부동산포털의 깡통전세확인 사이트에서 전세 위험도를 간단히 확인할 수 있습니다. 깡통주택이 반드시 전세사기로 이어지는 것은 아니지만 결과적으로 보증금을 반환받지 못할 위험성이 있으니 반드시 전세 임대계약 이전에 먼저 확인해 보는 것이 좋습니다. 아래 사이트를 통해 바로 확인해보세요.

 

 깡통전세 간편확인 사이트 

 

경기도부동산포털 바로가기

 

 

   

3. 안전한 보증금 반환을 위한 전세계약 시 주의사항

 

1. 공인중개사가 정상 등록된 곳인지 확인
2. 매물이 깡통전세인지 확인
3. 깡통전세가 의심되면 깡통전세 피해예방센터에서 상담 받기
4. 등기부등본, 건축물대장, 집주인 국세/지방세 납세증명서 등 필수서류 확인
5. 집주인과 대면 계약이 맞는지 확인하고 집주인 신분증 등 서류의 진위 여부 확인
6. 대리인이 계약하러 온 경우, 관련 서류 자세히 확인
7. 위임장, 집주인 인감증명 확인하고 집주인과 영상통화로 신분증 얼굴 대조 필수

각 확인을 할 수 있는 사이트 바로가기는 본 글 하단에 있습니다.   

 

￭  대리인이 계약하는 경우

• 위임장, 집주인의 인감증명, 대리인과 집주인의 신분증 진위여부 확인
• 계약 체결 시 집주인과 영상통화로 신분증 얼굴 확인
• 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 송금
  
  

￭  전세와 매매가가 비슷한 깡통주택일 경우 

• 국토부 실거래가 공개시스템 등으로 실거래가 확인해서 전세 매매가 차이 적은것 피하기
• 먼저 깡통주택 깡통전세 확인하기를 통해 가능성 확인
• 등기부등본으로 근저당권 확인 - 빚이 얼마나 있는지 알수있는것
• 안전한 집이라도 집값 하락하면 깡통주택 될 수 있으므로 계약 후 전세보증금반환보증에 가입하기
  
  

￭  등기부등본에 신탁이 있다면, 신탁사기 예방 방법

• 등기부등본 갑구에 신탁계약내용이 있다면 진짜 소유주는 신탁회사이므로 신탁원부 보여달라 요청하기
• 신탁원부에 부동산 임대권한이 누구에게 있는지, 신탁 부동산을 담보로 한 대출이 있는지 정확히 확인하기
  
  

￭  계약서에 특약 추가

전입신고는 신고한 다음 날 부터 효력이 발생하므로 그 사이 집주인이 계획적으로 담보대출을 받거나 매매하는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자는 법적 대항력을 갖추지 못한 상태가 되므로 주의가 필요합니다. 부동산 계약서에 세입자의 전입신고가 등록 완료될 때까지 (대항력이 발생하기 전까지) 소유주가 새로운 근저당설정이나 매매할 수 없다는 특약을 기재하는 것이 안전하겠지요. 

￭ 공인중개사 정상등록 확인 - 국가공간정보포털 

￭ 등기부등본 발급 - 대법원 인터넷등기소

￭ 주민등록 진위확인 - 정부24

￭ 운전면허증 진위확인 - 도로교통공단

 

 

 

 

 

4. 보증금 반환을 위한 계약 후 대책

 

1. 계약 당일 미루지 말고 가장 먼저 주민센터 방문, 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 한다
2. 주택 전월세 신고를 한다 (계약일로부터 30일 이내 임대차계약 당사자인 집주인이나 임차인 아무나 신고 가능)
3. 보증금이 클 경우 임대(전세) 보증금 반환 보증에 가입한다
4. 주택임대차 분쟁 관련 무료상담처를 알아둔다
5. 임대차계약 만료 후 보증금 반환이 안되었는데 이사를 가야할 경우 임차권등기명령을 신청한다
   
   

￭ 주택임대차분쟁조정위원회 무료상담 - 상담에서 조정까지 지원 

￭ 대한법률구조공단 무료법률상담 - 소송대리, 법률정보, 법률구조 안내 

￭ HUG안심전세포털 전세피해지원센터 - 긴급주거지원 등 피해회복 지원

￭ 전세 보증금 반환보증 가입 - HUG주택도시보증공사

 

나의 경우는 보증금 반환보증에 가입대상에 해당되는지 신청가능여부 간단히 확인해보세요. 

 

반환보증 가입대상 확인하기

 

 

 

￭ 전세계약 종료 시 보증금반환이 안된다면? 안돌려줄 때 대처방법

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