계약기간 남았는데 세입자 사망 시 보증금 반환과 계약해지

임대차 계약기간이 남았는데 세입자가 사망했을 때 남은 계약기간에 대한 처리와 월세 혹은 전세 보증금은 누구에게 어떻게 반환해야 하는지, 사망한 임차인의 유가족, 상속인에게 어떻게 반환해야 하는지 공탁 등 반환방법에 대해 알려드립니다. 

 

 

 

제가 겪은 내용을 바탕으로 고생하며 해결했기에 저와 비슷한 상황의 분들을 위해 경험담을 공유합니다. 법률적 해석과 판례 등 어려운 법률용어를 제외하고 쉽게 설명합니다. 

 

 

목차

 

 

1. 계약기간 중 임차인 사망

월세 임대를 주었던 아파트에서 세입자가 사망했다는 연락을 받았습니다. 고령의 할머니셨는데 자녀들은 모두 먼 거리 지방에 살고있고 할머님 혼자 독립적으로 생계유지하시며 사시는 분이었습니다. 평소 목소리가 쩌렁쩌렁하시고 기운이 넘치셨는데 갑작스럽게 고혈압으로 쓰러져 돌아가셨다고 합니다.

 

유족들은 계약승계를 하였다며 보증금을 당장 돌려달라 했습니다. 문제는 계약기간이 1년이나 남아있는 상태였고 1년후에는 해당아파트가 재건축으로 이주를 시작하게 되어 할머니가 돌아가신 시점에 새로운 세입자를 구할 수 없는 시기였습니다. 당장에 보증금을 반환하면 집주인이 1년을 공실로 손해를 감수해야 하는 시점이었습니다.

 

 

 

2. 사망 임차인의 보증금 처리

주택 임대차 계약기간이 남아있는데 월세 세입자가 계약기간 중 사망했습니다. 상속인이 바로 보증금을 돌려달라고 하면, 계약기간이 남아있는데도 보증금을 돌려줘야 하는지?

상속인은 법률적으로 사망한 세입자의 권리와 의무를 승계하기 때문에 누가 상속인인지를 확인해야 하며, 검색 결과를 보면 임차인의 사망이 계약의 해지사유가 되진 않는다고 나오나- 이는 정확치 않으며 현실성 없는 얘기로. 자동해지가 안된다는 얘기이지 실제 통상적으로는 상속인이 계약의 해지를 통보해올 시 통보시점으로부터 3개월 후 임대차 계약 종료로 처리합니다. 그러므로 보증금을 돌려줘야겠지요.

 

 

 

3. 보증금 반환 시 주의사항

1. 보증금 이중 반환 주의

유가족이라며 상속인A가 돌려달라 하여 보증금 전액을 돌려줬는데 추후 또다른 상속인B가 나타나 전세금 반환을 요구하면, 이미 돌려줬기 때문에 안줘도 되는게 아니라 이중으로 돌려주는 상황이 발생할 수 있습니다. 협의가 잘 되면 모르지만 법적상속인이 분명한 상속인B가 반환을 요구하면 법적으로는 다시 돌려줘야 하니 주의해야 합니다. 이후 이중으로 돌려준 보증금 금액에 대해서는 민사로 다시 처음 돌려줬던 A에게 반환을 요구하는 소송을 해서 돌려받을 수 있습니다.

 

그러므로 특정 상속인에게 보증금 반환 시에는 반드시 모든 상속인(유가족)의 동의를 얻었는지를 입증하는 서류가 필요하며 동의서에 있는 상속인 외에 누락된 상속인은 없는지도 확인이 필요합니다. 모두 근거 서류로써 받아두셔야 합니다.  

물론 소송까지는 당사자들간에 원만히 합의가 안되고 안돌려주고 그런 문제가 발생 시 입니다만  한명이 먹고 튀는경우도 있고 슬프게도 이게 드문 일이 아니라는 것.. 주의하세요.

 

2. 상속인에 대한 확인 

그러므로 상속인을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 보증금 반환을 요구해온 사람이 진정한 상속인이 맞는지 또 다른 상속인은 없는지 몇명이나 되는지 또 대표로 보증금을 받을 사람은 누구인지 등을 파악해야 하므로 우선적으로 유가족이라는 사람들에게 상속인을 파악할 수 있는 서류들을 요구해야 합니다. 대부분 가족관계증명서를 들이미는데 사실 가족관계증명서 하나만으로는 명확히 파악할 수 없습니다.

 

3. 상속인 확인 서류

법적으로 모든 상속인을 파악하기 위해서는 돌아가신 계약자(세입자 할머니)의 제적등본, 기본증명서, 가족관계증명, 혼인관계증명, 친양자입양관계, 입양관계증명, 말소자주민초본이 필요합니다. 어마어마 하지요. 이 모든걸 다 달라고 하면 아마 황당해하거나 뭐그렇게 많은걸 떼달라 하느냐며 화를내거나 뭐 그렇습니다. 껄끄럽고 어렵죠.

 

그래서 대부분 신원이 확실하고 그간 문제가 없던 세입자거나.. 부동산중개인이 중간에서 중재를 하여 대충 가족관계증명서에 동의서 쯤 받아두고 보증금 반환을 시도합니다. 별 문제없이 그냥 흘러가면 좋으련만 생각치 못한 상속인이 나타나 문제가 발생하면 큰 고생 시작이니 처음부터 정확히 요구하고 또 상속인 측에서도 협조하는 것이 쌍방간 에티켓이겠죠. 위 서류중 입양에 대한 서류는 생략하기도 합니다.

 

 

4. 계약의 해지 여부

진정한 상속인, 유가족이 임대차 계약에 대한 권리를 승계- 이어받겠다고 하고 계약의 해지를 통보해올 때, 앞서 얘기했지만 계약자의 사망이 계약해지 사유가 되느냐의 법률적 문제는 차치하고, 통상적으로는 해지를 해주며 돌려줍니다. 돌아가신 분을 두고 사람으로써의 도리겠지요. 상도덕?  

 

더 정확히 얘기하면 임대차 상황에 따라 조금 다른데요, 처음 임대차 계약 시 계약기간 중 세입자가 맘대로 계약해지를 통보할 순 없고 집주인의 동의를 구한후 새로운 세입자를 구할 복비를 대고, 묵시적 계약연장이 되었거나 계약서는 작성했지만 임차보호법에 따라 계약갱신청구권을 썼을 때는 세입자 맘대로 아무때나 해지 통보할 수 있고 통보 후 3개월 후면 효력발생하지요. 이와 마찬가지로 계약자 사망시에도 동일 적용됩니다.

 

계약해지하겠으니 보증금 돌려달라고 말한 시점으로부터 3개월후에 계약의 해지 효력이 발생합니다. 이것은 통상적인 계약해지 통보 시와 같아 만약 정상 계약 중이라면 새로운 세입자를 구하는데 드는 복비를 상속인이 부담하고 새로운 세입자를 구해 보증금 반환 해주거나, 묵시적연장 또는 계약갱신청구권 사용중이라면 통보 후 3개월 후에 계약해지 효력 발생하고 그 전에 집주인이 알아서 복비들여 세입자 구하고 보증금 반환해야 한다는 뜻입니다. 

 

 

5. 보증금 반환 방법

그렇다면 보증금 반환은 어떻게 할까요. 앞서 설명드린 상속인 확인에서 명확히 진정한 싱속인들의 대표가 보증금을 수령한다는 권한 위임장(혹은 위임동의서)과 상속인 확인서류들을 제출해오면, 상속인 대표 1인에게 반환해도 됩니다. 다만 좀 더 안전하게 부동산 중개인을 통해 함께 확인하고 절차를 진행하는 것을 추천합니다. (부동산 중개인이 확인한 것이 법적효력을 갖는 건 아닙니다)

권한 위임장 양식.hwp

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하지만 명확히 유가족을 파악할 수 없거나, 께름칙한 부분이 있거나, 혹은 분쟁 가능성이 있는 것 자체가 싫고 법적으로 명확히 처리하고 싶다면, 공탁을 하는 방법이 있습니다. 법원에 직접 반환해야 할 돈을 맡기고 보증금 반환의 의무에서 벗어나는 것이지요. 그러면 법원이 진정한 상속인을 가려 상속 자격이 있는 자에게 상속지분만큼 보증금을 분할해 지급하는 것입니다. 이것이 가장 정확히, 향후 분쟁의 요소 없이 깔끔히 보증금 반환하는 방법입니다. 

6. 법원 공탁

하지만 법원 공탁에는 장 단점이 존재합니다. 아직 디지털화 되지 않은 노동집약형 법원의 데이터와 프로세스덕분에 어이없는 일들도 많습니다. (제출한 소송서류를 법원공무원이 통째로 분실했다던지..미친) 각 지역 법원마다 똑같은 업무인데도 프로세스가 좀 다르거나 요구하는 내용이 다르거나 처리해주는 공무원의 업무범위(?)가 달라서 애를 먹는 상황들이 있지요. 많은 일들을 겪어서 말이 길었네요.

 

일단 공탁은 손이 많이 갑니다. 공탁 건을 처리하는 법원은 상속인의 주소지 관할법원으로 정해지는데요, 만약 상속인이 여러명인데 사는 곳이 제각각이라면 더 복잡해지지요. 상속인 각각이 거주하는 주소지에 따로따로 공탁 접수를 다 해줘야 합니다. 똑같은 문서를 여러번..

 

공탁 방법은 2가지로 온라인을 통한 전자공탁이 있고 직접 법원방문 접수하는 방법도 있습니다. 다행히도 온라인으로 할 수 있는 전자공탁이 있기에 제주도나 본인 거주지로부터 아주 먼 지역도 방문하지 않고 온라인으로 접수할 수는 있습니다.

다만 온라인으로 접수할 때도 마찬가지로 상속인 거주지 관할 법원마다 따로따로 접수를 해줘야 합니다. 그래서 상속인이 많으면 또 거주지가 다르면 시간이 많이 걸리겠죠. 본 글은 세입자 사망시 보증금 반환에 대한 주제이니 공탁 진행방법에 대해서는 다른 글에서 상세히 다루도록 하겠습니다. 

 

 

대한민국법원 전자공탁 알아보기

 

 

7. 명도 확인 (집 돌려받기)

요것은 글 주제인 보증금 반환과는 다른 부분이지만 도움이 될 것 같아 말씀드립니다.또 한가지 중요한 포인트가 명도의 문제입니다. 명도란 집을 돌려받는 것을 말하는데요, 사망한 세입자의 짐들이 있을텐데 그 짐들이 치워졌는지, 남은 짐은 없는지, 또 세입자가 집에서 사망한 경우는 그 냄새나 시설의 원상복구 등 여러가지 복잡한 문제들이 발생합니다. 

 

파손은 아니어도 냄새 등 다른 문제들도 있을 수 있고 처리하는데 시간이 걸릴 수 있기에 공실기간을 줄이기 위해서는 세입자 사망을 인지한 후 즉시 부동산과 유가족의 연락을 통해 집 상태를 빠르게 확인하시는 것이 좋으며, 차후 보증금을 직접 반환 시에는 집상태 확인하며 돌려주면 되지만, 공탁은 신청 후 법원이 요구하는 서류들을 떼고 다시 접수서류를 작성하는 과정으로 시간이 하루정도 소요되므로 먼저 세입자측이 집을 비운 것을 확인 후 당일 즉시 공탁을 접수하는 것으로 유가족과 협의해서 진행하는 것이 좋겠지요. 보증금도 못돌려받았는데 집을 어떻게 비워주냐며 난동인 사람들도 있습니다..  

 

드물지만 최악의 경우는 명도소송을 통해 집을 돌려받아야 할 수도 있습니다. 명도소송이란 집을 돌려받는 것을 말하는데, 사망한 세입자가 무연고자이거나 유가족이 있으나 연락이 닿지 않는다던지, 상속을 포기하여 짐을 치워줄 사람이 없다던지 하는 경우에 집주인이 마음대로 짐을 치워서는 안됩니다. (상황봐서 살살..) 이때 짐을 치우기 위해 명도소송을 통해 짐을 치우는 것입니다. 

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4. 합리적 해결 방법

세입자 사망 후 보증금 반환은 진정한 상속인에게 해주는데 사망시점 자동 계약해지가 되는 것은 아니므로, 사망한 임차인의 권리의무 상속을 받은,말 그대로 임대차계약을 이어받은 상속인이 계약의 해지를 요구해 올 경우, 일반적인 임대차계약 시의 처리와 동일하게 반환시기, 복비지불자 등을 정하면 됩니다.

 

보증금 반환은 진정한 상속인을 확인 후 돌려주되, 유가족 확인이 안되거나 동거인이 있다던지 자녀들끼리 합의가 안된다던지 복잡해보이면 법원 공탁으로 처리하시고, 만약 진정한 유가족이 명확히 확인이 되고 협조적이면 가능한한 유가족과 잘 합의해서 유가족에게 직접 반환하는 것이 나의 시간과 에너지를 아낄 수있는 합리적인 선택인 듯 합니다. 

 

 

 

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