내용증명 명도소송 없이 세입자 내보내는 방법 (강제집행/ 제소전화해조서)

본 글에서는 스트레스 받는 내용증명이니 명도소송없이  세입자를 내보낼 수 있는 방법에 대하여 알려드립니다. 소송없이 강제집행이나 세입자 짐을 치울 수 있는 제소전화해조서에 대해 설명드리겠습니다. 

 

 

목차

 

 

1. 오래걸리고 힘든 명도소송

점유할 권한이 없는 자가 점유한 공간의 소유자에게 부동산을 내주지 않을 때 점유이전을 위해 제기하는 소송입니다. 명도소송은 주로 경매에서 많이 들을 수 있는 얘기지만 경매가 아닌 일상에서도 많이 발생됩니다. 상가나 주택을 임대해 주었는데 나가지 않거나 차임료를 연체하고 어디론가 사라졌다던지 여러 상황이 있지요.

오래걸리고 힘든 명도소송

 

상가는 경기가 나빠지며 월세가 밀리는 경우가 많고 주택의 경우 전세기간이 만료되었는데 집을 구하지 못했다며 못나가는 경우, 임차료가 적은 월세의 경우 보증금을 다 까먹고 나가지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우 상가나 주택의 주인이 재산권을 행사하기 위해 명도소송을 통해 세입자를 내보내게 됩니다. 

 

하지만 소송이 참 골치가 아프고 오래걸립니다. 스트레스 받지요. 통상적으로 명도소송은 소송을 제기하고 실제 명도로 반환 받기까지 6개월~ 최대 2년 까지도 소요됩니다. 그러므로 보증금이 작은 월세 경우 세입자가 월차임을 내지 않는 경우 보증금이 다 까여도 남는게 없을 수가 있어 고스란히 손해를 보게 됩니다. 그렇기에 우리나라 임대차 거래관행을 보면 월세의 1년치 정도의 보증금을 받는 것이지만 보증금이 낮은 경우는 그 비율을 좀더 높여 받는 것이 좀 더 안전하겠습니다. 

 

2. 맘대로 처분할 수 없는 세입자 짐

상가와 주택 모두 임차인이 월세를 미납한 채 나가버린 후 행방불명, 연락이 두절되었다고 임차인의 기물이나 짐을 처분하면 절대 안됩니다. 우리나러 법에 '자력구제'라고 법원을 통하지 않고 권리자가 자기 스스로 어떤권리를 실행하는 것을 의미하는데, 임대인이 돈을 못받았다고 해서 보증금도 없으므로 임차인의 짐을 일방적으로 처분한다면 이런 상황이 자력구제에 해당합니다.

 

이 경우 임대인의 임차권 방해로 권리행사 방해죄에 해당될 수 있고 이로 인해 임대인이 형사처벌과 주거침입죄가 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다. 좀 억울하긴 하지요. 하지만 임차인이 악의적으로 대응하여 임대공간에 두었던 귀중품을 분실했다 재물분실이 있었다고 주장하며 민사상 배상을 요구하는 경우도 많이 발생되므로 주의해야 합니다.  

3. 소송없이 처리할 수 있는  '제소전화해신청절차'

제소전 화해신청절차 제도로 미리 대비할 수 있습니다.

임대차 계약 시 혹은 계약 직후라도 제소전 화해신청절차 제도를 활용하는 방법이 있습니다. 제소전 화해조서란 소송 전 당사자 간의 화해를 한다는 뜻으로 당사자간에 합의된 내용을 기재해 법원에 미리 화해신청을 하는 문서를 작성하는 것이고 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 막을 수 있습니다. 

 

화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에 임대차 기간이 만료됐는데 임차인이 짐을 치우지 않을 경우 화해조서를 가지고 소송없이 바로 강제집행을 할 수 있는 것입니다. 

 

명도소송을 한다면 이 강제집행 허가를 받을 때까지 많은 시간이 소요되지만 소송없이 그 시간을 단축할 수 있는 것이지요.  금전 차용의 경우 공정증서가 있어 강제집행이 가능한 것처럼 부동산에는 공정증서가 없는 대신 제소전 화해조서 제도가 있는 것이죠.  이 서류를 미리 작성해 두면 차후 임차인이 월세 못내고 안나갈 때 내 부동산의 재산권리를 찾을 수 있습니다. 아래 링크로 법률구조공단을 통해 제소전화해의 신청 진행절차 안내와 무료 상담을 받아보세요

 

 

제소전화해신청절차 상세보기

 

 

 

4. 보증금을 제때 돌려주기 위한 대책

명도소송의 원인이 세입자가 나가지 않는 부분에서 발생하는데 세입자가 나가지 않는 이유가 최근에는 역전세난으로 임차인들이 소송까지 하는 경우가 많습니다. 때문에 세입자 입장에서도 전세보증금 반환 보증보험 제도가 있으므로 세입자와 함께 활용하는 것을 추천합니다.

 

전세금 반환보증이란 집주인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우 보증기관에서 책임지고 세입자에게 보증금을 돌려주는 주거안정 보증상품으로, 보증보험 회사에서 먼저 세입자에게 돌려준 후 차후 집주인에게 구상권 청구하여 돌려받는 방식입니다.

 

하지만 보증보험 가입 시 까다로운 요건이 있는데요, 주택의 시가 등이 정확히 측정되어야 하므로 그렇지 못한 다세대주택 등은 가입하기 어려운 경우도 많습니다. 그러므로 임차인은 전세 계약 전 미리 확인하여 반환보증보험에 가입하는 것이 가장 안전하게 전세를 들어갈 수 있는 방법이 되겠지요. 

 

보증보험 가입도 안했고 전세 기간은 만료고 하지만 집주인은 보증금을 돌려주지 못한다고 차일피일 미루는데 다른 곳으로 꼭 이사를 나가야 한다면, 임차한 집에 임차권등기명령 제도를 활용하면 됩니다.

 

임차권등기명령이란 임차인이 보증금을 받을 권리가 있으니 다른 사람들이 이 권리를 침해할 수 없다는 내용입니다. 임차권등기는 법원에 간단히 신청만 하면 바로 등기부에 등재할 수 있으며 이사를 나간 후에도 전세보증금을 안전하게 돌려받울 수 있는 방법입니다. 

 

 

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이렇게 미리 대비를 하였다면 바로 세입자 내보내고 명도가 쉽겠지만 현재 골치아픈 상황에 처하신 분들은 결국 법적 조치를 통해 세입자를 내보내셔야 할텐데요. 명도소송과 강제집행까지 이어지는 법적대응이 사실 그렇게 어렵지만은 얺답니다. 시간이 소요된다는 점에서 스트레스 받을 수 있지만 차근차근 한단계씩 나홀로 소송으로 처리해 나갈 수 있습니다. 

 

명도소송과 강제집행에 대한 정보는 아래 글 참고해보세요

월세 미납 세입자 내보내기 빠른 법적 조치 (명도소송과 강제집행)

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