월세 미납 세입자 내보내기 빠른 법적 조치 (명도소송과 강제집행)

생각치 못한 부동산 분쟁으로 골치아플 때가 있지요. 특히 상가나 주택 월세를 연체해서 속썩이거나, 잠적해버렸다거나, 뭘 자꾸만 요구하는 임차인과의 마찰로 인하여 빨리 계약을 해지하고 세입자를 내보내기 원할 때 등 많죠. 본 글에서는 임대인 입장에서 골치아픈 세입자를 내보내기 위한 내용증명 - 명도소송- 강제집행에 대한 빠른 법적 조치 방법을 알려드립니다. 

 

 

 

목차

 

 

임차인이 계약 내용대로 물건을 사용하지 않고 파손하거나 월차임을 주지 않는 경우가 있습니다. 심지어는 월차임을 깍아달라고 협박까지 하는 사람도 있습니다. 하지만 이런 골치아픈 일을 겪으면서도 세입자를 함부로 내보낼 수가 없지요.

 

법적으로 임차인을 더 약자로 규정하는 우리나라 법의 실상인데요. 짐만 놔두고 연락두절 된 임차인의 짐이나 시설물까지도 함부로 건드려서는 안됩니다. 계약이 이미 종료되었어도 혹은 세입자가 계약을 위반하였어도 세입자가 그 공간을 점유하고 있는 동안은 임대인이 함부로 출입하거나 건드릴 수 없으며 오히려 주거침입죄나 절도죄 등 형사처벌 공격을 받을 수 있으니 매우 주의해야 합니다.   

 

 

그렇기에 적법한 방법으로 세입자를 최대한 마찰없이 빠르게 내보내는 것이 관건인데요. 굳이 변호사를 선임하거나 비용을 들이지 않아도 시간만 있다면 차근차근 직접 하실 수 있습니다.  

 

 

1. 임대차계약 해지 조건 

먼저 임대차계약을 해지할 수 있는 상황인가를 검토하세요. 아래와 같은 상황은 임차인을 합당하게 내보낼수 있는 조건에 해당합니다. 임대차보호법으로 임차인을 많이 보호하고 있기 때문에 임대인이 해지할 수 있는 근거를 알아두는 것이 좋습니다. 

 

✔ 계약서 조항 위반

✔ 월세 밀린 세입자 : 상가는 월세 3달치 이상, 주택은 월세 2기 이상

-상가임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

✔ 임대인 허락없이 전대

- 민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한) 1. 임차인은 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다. 2. 임차인이 무단전대 할 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- 상가임대차보호법 제10조 4호 임차인이 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다.

✔ 불법적 사용이나 훼손, 파괴 : 건물의 용도에 맞지 않게 사용, 법에 맞지 않는 인테리어 공사 한 경우

 

 

 

2. 내용증명 보내기

위 해지 근거에 해당 시 우선 내용증명을 보내 어떤 사유로 계약이 해지 되었음을 상대방에게 먼저 통보하세요.향후 소송을 진행하게 된다면 정확히 세입자에게 계약해지를 통보했다는 근거가 되며 내용증명 자체로는 법적효력이 없지만 일종의 경고장 역할을 하여 이 단계에서 세입자가 나가며 잘 마무리 되기도 합니다.

 

또한 세입자가 내용증명을 받고 답변서를 보내지 않으면 차후 세입자에게 불리하게 작용합니다. 세임자가 내용증명을 받고 나가준다면 다행스럽게도 빠르게 해결되지만 아무런 행동도 취하지 않으면 명도소송을 진행해야 합니다. 이때 내용증명을 보낸 사실이 명도소송에서의 증거가 되므로 꼭 필요한 행위입니다.

 

내용증명 보내는 방법은 간단합니다. 아래 글과 양식 참고하세요 

내용증명 보내기 어렵지않아요 - 작성방법과 법적효력 [무료양식]

내용증명을 보냈는데 반송되어 온다면?

내용증명 반송 시 대처방법 - 폐문부재 수취인부재 등

 

 

 

3. 명도소송하기

내용 증명 발송 후에도 세입자가 무대뽀로 버틴다면, 명도소송으로 임대인의 물건을 다시 찾아와야 합니다. 소송이라 하니 두려운 마음과 어렵다고 느끼시지만 사실 명도소송은 어렵지 않습니다. 가장 먼저 명도소송 시 주의하셔야 할 점이 있습니다.명도소송 진행 시 점유이전가처분 신청을 동시에 해야합니다. 점유이전가처분이란 소송 진행 중 세입자가 제3자에게 점유를 이전하지 못하게 막는 것입니다. 이 부분은 아래 주의사항에 다시 설명드리겠습니다. 

 

 

￭ 명도소송의 절차 

명도소송은 임대인이 계약을 위반한 임차인(세입자)에게 소유주의 건물, 주택에서 나가달라는 취지의 소장을 작성해서 법원에 제출하며 진행됩니다. 소송 전 내용증명을 보내는 것이 필수 절차는 아니지만 소송 제기 전 빠르게 내용증명을 보내야 하는 상황도 있습니다. 이 부분은 아래 주의사항에 설명드리겠습니다. 명도소송의 큰 절차는 아래와 같습니다. 

내용증명 발송	→	명도소송	→	강제집행
계약해지사유와 계약해지 통보 & 명도 요청	미해결 시 혹은 동시에	명도소송 진행 & 점유이전금지 가처분 신청	판결확정 집행문 발급	계고집행 이후 강제집행 & 매각

 

￭ 명도소송 과정과 소요시간

1) 명도소송 접수 : 점유이전금지가처분신청도 함께 진행

2) 피고 답변서 제출 (1개월 내)

3) 답변서에 대한 준비서면 제출 

4) 변론준비기일 (소장제출 후 3~4개월)

5) 변론기일 (변론준비기일 후 3~4주)

6) 변론종결 (변론기일 후 3~4주)

7) 판결선고 (변론종결 후 3~4주)

8) 판결 확정 : 당사자가 판결문 송달 후 14일 이내에 항소장을 제출하지 아니하면 판결이 확정됨

9) 강제집행 : 판결문 송달증명, 집행문을 부여받아 집행관에게 집행신청, 집행비용 예납

 

 

4. 명도소송 후 강제 집행 

명도소송 승소 이후 강제집행 절차를 진행합니다. 이 과정에서도 세입자가 나가게 되는 경우들이 있지만 연락두절이 되었거나 하는 경우 경매 등으로 끝까지 버티는 경우는 강제집행으로 갑니다. 참고로 강제집행 이라는 것은 개문을 하여 세입자의 짐과 시설물들을 꺼내고 강제로 세입자를 내보내는 절차를 말합니다. 

 

강제집행은 방문접수만 가능합니다. 승소한 명도소송의 집행문을 발급받은 후 법원의 집행관 사무실에 직접 방문하여 강제집행 신청서를 제출하면, 집행관 사무실에서 강제집행 전 계고집행이라는 것을 먼저 합니다. 계고집행이란 강제집행 이전에 말미를 두어 정한 기간까지(약1~2주일) 임차인이 스스로 나갈 마지막 기회를 주는 것입니다. 

 

계고집행 이후에도 임차인이 건물에서 나가지 않는 경우는 집행관이 증인 2명과 열쇠수리공(문따시는 분), 보관 업체 사람들과 함께 건물의 문을 직접 열고 들어가 건물 안의 세입자의 짐과 시설을 강제로 모두 빼내고 그것을 보관 업체의 장소에 보관하는 방식으로 강제집행이 진행됩니다. 

대법원 나홀로소송 강제집행

 

강제 집행이 진행 될 때 비용도 발생합니다. 열쇠공이 개문하는 비용, 증인의 수당, 그리고 보관업체의 짐 보관 비용은 임대인이 먼저 지불해야 합니다. 하지만 그 비용들은 임차인으로 인해 발생한 것이므로 추후 임차인에게 청구할 수 있습니다. 

아래 파일은 강제집행 관련 양식 입니다. 명도를 위한 강제집행 신청 시에는 강제집행신청서.hwp 양식을 사용합니다. 

 

 

강제집행_진행에_관한_신청서.hwp

0.03MB

강제집행_신청서.hwp

0.03MB

강제집행신청_취하서.hwp

0.01MB

 

 

5. 명도소송 시 주의할 점

￭ 월세 미납인데 계약해지 안되는 경우

글 상단에 기재한 계약해지 사유를 보시면 월임차료(월세)를 밀렸을 경우 해지사유가 되는데, 이때 주택의 경우 2개월, 상가의 경우 3개월 이상 연체라고 되어있습니다. 여기서 주의할 점이 월세의 일부 금액이라도 지급하여서 2달치, 혹은 3달치 연체 금액에 미달할 경우에는 연체한 달수와 상관없이 계약해지 사유에 해당되지 않는다는 점입니다.

예로, 월세 100만원의 상가의 경우 3달치 임차료 이상의 연체를 해야 계약해지 조건이 성립하는데, 미납한 첫달 50만원, 두째달 70만원, 셋째달 0원을 월세로 주어서 미납이 발생하였다 하더라도 총 연체된 금액이 120만원으로 계약해지 사유가 안됨, 3개월치인 300만원 이상이 되어야 명도소송을 할 수 있는 것입니다. 

 

￭ 급히 계약해지 통지해야 하는 경우

임대인이 계약해지를 결심했다면, 계약해지 사유에 해당하게 된 때에, 최대한 빨리 계약해지를 통보 하는 것이 좋습니다. 만약 주택 2개월, 상가 3개월 이상 연체를 한 상황이라면 계약해지를 통보하기 전에 임차인이 연체한 임차료를 모두 변제하는 경우 소송이 복잡해지거나 진행될 수 없을 수도 있고 또 연체한 시점에 계약해지 통보를 하지 않았다면 자동으로 임대차 계약이 해지되는 것은 아니기 때문입니다. 

 

￭ 필히 점유이전금지 가처분 함께 신청

점유이전금지가처분이란, 임차인이 타인에게 해당 부동산의 점유를 이전하지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다. 명도소송 시 이것을 함께 하는 이유는 명도소송이 시간이 소요되는데 소송 진행 중에 점유자가 변경된다면, 승소하여도 강제집행이 불가능할 수 있습니다. 

명도소송 판결문에는 소송을 제기한 시점의 세입자 이름으로 퇴거하라는 판결문이 나오기 때문입니다. 이런 상황을 방지하기 위해 반드시 명도소송 전이나 소송시작 시점에 점유이전금지가처분을 함께 진행하는 것이 안전합니다. 

 

요점 정리

1.  2개월치(주택), 3개월치(상가) 이상 임차료가 연체되었는지 확인

2.  계약해지조건 해당 시 빠르게 임차인에게 통지 (내용증명, 문자, 서면 등)

3.  명도소송과 점유이전금지가처분 동시 진행

4.  명도소송 판결문으로 강제집행 신청 (강제집행 비용 선 납부 후 임차인에게 환수)

 

이상 임차인을 내보내기 위한 조건과 관련한 법적 절차를 알아 보았습니다. 해지 사유가 쉽고 명확하거나 월차임이 낮다면 직접해볼수 있지만 사안이 복잡하다면 전문가의 도움이 필요할 것입니다. 각각의 처한 상황이 다양하므로 정확한 상담은 전문가에게 받아보세요.

 

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하지만 가장 중요한 점은 소송 자체가 나의 의지와는 별개로 상대방의 변론속도나 여러가지 변수로 시간이 걸릴 수 있기에 가장 먼저 명확한 해지사유를 확인했다면, 내용증명 발송과 동시에 최대한 빠르게 절차를 밟아나가는 것입니다. 꼭 변호사를 선임하지 않아도 빠르게 법적 대응을 한다면 세입자에게 심리적 압박을 줄 수 있어 빨리 해결될 수 있습니다.

 

 

 

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