경매 상식 기본 용어 (임의,강제, 대항력, 우선변제권, 확정일자 등)

경매 초보자가 필수로 알아야 할 경매상식 기본용어들로 임의경매와 강제경매, 대항력과 우선변제권, 확정일자, 압류와 가압류, 경매정지와 종국, 경매취하, 경매취소 등 비슷한 것 같으면서 차이가 무엇인지 궁금한 용어들을 쉽게 설명드립니다.

￭ 임의경매 / 강제경매 / 재경매

임의경매와 강제경매 모두 채무자가 돈을 갚지 않아 진행되는 것이지만 구별을 하자면 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매고, 강제경매는 채무자가 돈을 갚지 않을 때 대여금청구소송 등 소송을 통해 확정판결을 받아 진행되는 경매입니다. 쉽게 말해 판결에 의하면 강제경매, 저당권 담보권에 의해 소송없이 진행되면 임의 경매입니다. 임의경매는 돈을 빌리더라도 담보를 제공해 줄 때 저당권, 근저당권을 설정하는데 저당권을 설정하고 돈을 갚지 않으면 말그대로 채권자가 저당권을 임의로 실행해서 돈을 받아가는 개념입니다. 보통 대출을 받을 때 근저당권을 설정하지요.

재경매는 낙찰자가 낙찰을 받았는데 문제가 생겨서 잔금을 납부하지 않을 경우 다시 경매가 진행되는데 그것을 재경매, 재매각이라고 칭합니다.

￭ 일괄매각 / 개별매각

돈을 빌릴 때 담보를 여러 개 제공했을 경우, 여러 개 제공한 것을 한꺼번에 묶어 경매로 넣는 것을 일괄경매, 일괄매각이라고 부릅니다. 하지만 한꺼번에 경매가 들어가는 경우 감정가액이 커져서 많은 사람들이 쉽게 접근하기 어렵게 되므로, 법원에서는 물건을 개별로 쪼개어 경매를 진행하는데 이것을 개별매각이라고 합니다.

일괄로 매각할 경우 한 건으로 물건번호가 따로 없으나 개별매각이 될 경우 전체 대상에서 어떤 물건인지 알 수 있도록 물건번호가 배정되므로 입찰 시 반드시 이 개별 물건번호를 기재해야 합니다.

￭ 경매 / 공매

경매와 공매는 비슷한 절차로 진행되는데, 경매는 채권에 의해 진행되며 공매는 국가의 세금을 연체했을 때 진행되는 매각 절차입니다. 공매와 경매의 큰 차이는 경매의 경우 낙찰자는 인도명령이라는 약식절차를 통해 강제집행을 할 수 있는 권원을 취득하나, 공매는 인도명령 절차가 없으므로 점유자가 안나가고 버틸 경우 명도소송을 통해 판결을 받아서 진행해야 하므로 명도절차가 경매보다 좀 더 까다롭습니다.

￭ 소제주의 / 인수주의 / 잉여주의

민사집행법상으로 등기부상의 권리들을 인수할 것으로 경매를 진행할 것인가 말소한다는 것을 전제로 경매를 진행할 것인가에 따라 소제주의 인수주의로 나눕니다. 권리들을 인수하는 쪽이 인수주의, 말소하는 방향이 소제주의로 우리나라는 소제주의를 기본으로 하고 있습니다. 경매로 인해 등기부상 모든 권리가 말소되고, 말소가 안되는 기타 권리는 비고란이나 법원에서 별도 안내를 해주므로 그에 따르면 됩니다.

잉여주의는 경매를 신청한 자가 경매로 인해 실익이 있을 경우에만 경매를 진행할 수 있는 개념입니다. 예를 들면 경매할 때 채권자가 여러 명일 경우 1순위는 최선순위로 배당받으므로 경매가 진행되면 거의 배당을 받지만 2순위 권리를 가진 채권자가 경매를 신청했는데 1순위 채권자가 배당받은 후 남은 금액이 없어서 경매신청자인 2순위 채권자에게는 배당이 안될 경우 경매를 진행한 실익이 없으므로 경매가 무효가 됩니다.

이렇게 우리나라 법은 경매를 넣어도 실익이 없는 채권자는 경매를 넣을 수 없도록 막아놓았습니다. 선순위 채권자가 배당을 받고도 잉여가 남아서 신청자에게도 배당이 돌아올 경우에만 경매를 받아주겠다는 개념이 잉여주의로, 경매를 남발하는 것을 방지하고자 하는 것이며, 잉여가 없을 경우 경매신청이 취소, 무효 처리가 됩니다. 그러므로 경매가 진행이 되고 있다가도 유찰로 인해 가격이 내려가게 되면 경매신청자에게 배당이 안되는 경우인지 확인해야 안전하겠지요.

￭ 말소기준권리

물건명세서에 최선순위로 설정되는 권리. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있음. 시간 순으로 나열해 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준 권리라고 보면 됩니다. 하지만 쉽고 확실한 확인방법으로는 매각물건명세서 상의 매각으로 소멸되지 않는 권리 항을 확인 하는 것을 추천합니다. 가등기. 가처분. 등등 인수해야 할 기타 권리가 있으면 물건명세서에 표기가 됩니다. 법원에서 확인하여 기록하는 것으로 가장 명확합니다.

￭ 대항력 / 우선변제권

대항력은 기준권리보다 전입신고가 앞설 경우, 배당을 받지는 못하지만 낙찰자에게 보증금을 떠넘길 수 있는 임차인의 권리라고 보면 됩니다. 우선변제권은 기준권리보다 임차인의 확정일자가 앞설 경우, 임차인이 배당을 요구하고 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

￭ 압류 / 가압류 / 가처분 / 가등기

압류는 국가에서 세금에 기해서 체납자의 재산에 세금에 대한 권리를 가지고 있다고 등기부상에 기재하는 것입니다.

가압류, 가처분, 가등기 같이 앞에 '가'자가 들어가는 것은 '임시'의 의미가 있습니다. 가압류도 임시 압류로써 압류가 세금체납에 의해 설정되는 것이라면 가처분은 일반 개인 간 거래에서 돈을 안갚을 경우 대여금 소송 등을 진행해 돈을 받아내고자 할 때, 그 소송 기간 동안 재산을 처분할 수 없도록 임시로 압류를 해두는 것을 말합니다. 가압류가 등기부에 기재되면 매수하려던 사람이 사지 않을 것이므로 빼돌리지 못하도록 처분을 금하는 것이라 보면 되겠습니다.

가처분 또한 임시의 처분. 처분금지가처분이 정식 용어로 임시로 처분을 금한다는 의미입니다. 가처분은 금전 이외의 채권일 경우에 해당되며 마찬가지로 소송을 진행하는 동안 처분을 금하는 것입니다.

가등기도 임시로 등기를 한다는 의미로, 건물이나 주택을 사고싶은데 지금 당장 돈이 없어서 매도인에게 기한을 정해놓고 매매계약 체결 전 매매예약을 하며 그 권리를 지키기 위해 하는 것입니다. 등기부상에 가등기가 설정되어 있으면 매매가 이뤄지지 않으므로 매매계약을 할 때까지 처분을 금하는 효력이 생기도록 설정하는 것이지요.

￭ 변경 / 연기 / 취소 / 취하

변경: 경매 날짜가 정해졌는데 변경이라고 뜨는 경우, 경매절차가 한 기일 지연되는 것입니다. 변경되면 보통 한달 후에 다시 진행됩니다.

연기: 채권자가 채무자의 부탁에 경매절차를 연기하는 경우가 있습니다. 한 기일을 연기하면 한달 후에 다시 진행됩니다. 채권자에게는 두번정도 경매를 연기할 수 있는 권리가 주어집니다. 하지만 채무자에게는 연기할 수 있는 권리가 없습니다. 그렇기에 채무자가 조만간 돈을 갚겠다고 채권자에게 기일 연기를 요청하는 경우가 있습니다.

취소: 경매를 신청했다가 일정한 요건에 의해 취소가 되는 경우가 있습니다. 앞서 설명한 잉여주의에 의해 무잉여 취소. 무잉여기각 등이 있고 채무자가 돈을 갚아버린 후 취소신청을 하는 경우 취소가 발생합니다.

취하: 취소와 비슷한데경매절차가 무효가 되는 것입니다. 경매를 신청한 채권자가 돈을 다 받았거나 채무자의 사정을 받아들여 경매를 중지시키는 경우가 있습니다.

￭ 유찰 / 패찰 / 정지 / 종국

유찰: 경매 진행을 했는데 응찰자가 없어 진행이 안된 경우 유찰이라고 합니다.

패찰: 입찰 했는데 낙찰받지 못한 것

정지: 일정한 법적 요건을 갖췄을 때 채무자가 경매에 대한 정리를 해달라 신청하면서 법원이 정지하라 결정을 내리면 신청 상에 기재된 사건들이 종국적으로 법운의 판단에 의해 해결이 될 때까지 경매 절차가 정지되는 경우로써 변경과 연기는 한달 정도 기다리면 되는데 정지는 최소 6개월에서 1년까지 기다려아 합니다.

종국: 경매 절차가 배당까지 다 끝나면 종국이라고 합니다. 경매 절차를 더 이상 진행하지 않을 때. 끝이났을 때 종국이라고 뜸.